电梯的声音声和墙壁脱落的脆响，正成为不少城市高层住宅区的背景音。这声音的背后，是中国超过231㎡、占比35%的房龄超30年建筑，正在同步进入维修期。
一栋楼龄有10年的长沙高层住宅，外墙突然脱落，一块水泥块夺走了一名21岁女孩的生命。事故发生前一年，物业就发现墙体存在渗水风险，并申报了专项维修基金，但是维修工作却迟迟未得到落实。
我国城乡住房总建筑面积已经超过660亿㎡，其中房顶着火30年的建筑占比达到35%，面积超过231㎡。有专家表示，随着高层住宅技术寿命到期，其尾部和拆除将带来一系列的问题。
楼房越老，维修需求越迫切，但是资金和流程却成了绊脚石。全国房龄达到20年以上的老项目占比有43%，预计到2030年这个比例将上升到60%。
一个建筑面积10万㎡的高层住宅小区，在交付后的不同阶段维修费用差别非常大。第5-15年年均约差不多10万元，第16~20年约35万元，到了第21~25年仅更换电梯这一项，预估费用就达到60~80万元。
维修基金使用需要双2/3和双过半原则的表决程序。在山东临沂一个小区，有业主为解决房顶渗水问题，申请使用维修经济，需要征求整个小区5栋楼136户业主意见，最终仅仅有26户同意，70户反对，还有40多户联系不上。
截止2024年6月底，北京市住宅专项维修基金归集已经突破了1000亿元，余额超过了841亿元。这笔钱本来是该用于房屋治病，却因为种种原因难以动用。
老旧小区普遍面临维修的问题，就拿上海为例，20世纪90年代建成的住宅小区当中，维修资金已经见底，或者是接近枯竭的项目占比达到70%以上。
原则上来说，当业主维修资金账户余额低于首期筹集金额的30%，也应该启动维修资金续筹程序，但是由于业主的对抗情绪，此项目难度非常大。
在北京海淀区的莱圳家园小区，单元门前总有大量非机动车乱停乱放，有的时候真是挡住了单元门出口。楼内楼梯通道有居民放置箱子废旧家具这些物品，存在很大的消防安全隐患。
物业公司常常采用非必要不维修的态度，直到房屋出现明显的质量问题，才开始突击花钱维修。由于未能实施预防性和周期性的维护保养，社区设施设备可能加速老化和损坏，使用寿命明显缩短。
车辆占用消防通道，公共设施缺乏维护这些问题，在高密度高层住宅区最明显，加剧社区的安全隐患。
国外的情况也是如此，英国利物浦的查德沃尔高地塔楼，在建成仅仅30年后就破败不堪，参数的建设使得很多塔楼迅速陷入失修，屋顶漏水，混凝土破落，腐蚀和潮湿这些问题频发。
到1997年，放心，这些不白不堪的公寓成本，使得拆除成为更经济的选择。2000年10月份，一座被拆除的塔楼废墟上建造了54个住宅，一个社区中心和为老年人提供的照护设施。
香港实施的强制验钞窗计划和强制验楼计划，要求不同楼龄的建筑物进行定期检查。
当然也有破局之路，中国住房和城乡建设部正研究建立房屋体验，房屋养老金，房屋保险三项制度，已经有22个城市在试点。2025年全国将加快建立房屋全生命周期安全管理制度。
从2023年底开始，全国297个地级以上城市和150多个县级市已经全面开展了城市体验工作。
说白了，现在很多城市里的老高楼，已经到了该“看病养老”的时候。电梯响、墙皮掉，不是小毛病，背后是大量房龄超过30年的房子扎堆进入了维修期。
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